オフィスビルを住宅へ転用する「オフィス・コンバージョン」は、活用されていないオフィスと慢性的な住宅不足という二つの課題を同時に解決する取り組みです。近年、こうした転用プロジェクトが増加しており、デベロッパーもその可能性に注目しています。
しかし、オフィス空間をマンションやアパートに転用するのは決して簡単ではありません。
デベロッパーはまず、住宅需要が十分あり、都市計画（ゾーニング）の条件が整った場所を選定する必要があります。その上で、建築・構造設計の課題をクリアしなければなりません。例えば、角のオフィスが必ずしも快適な寝室になるとは限らず、広いオフィスフロアでは住宅に必要な自然光が十分確保できない場合もあります。
最近のウォール・ストリート・ジャーナルの記事では、ニューヨーク市でのオフィス・コンバージョンのプロセスがいかに複雑かを紹介し、デベロッパーが 独創的な手法で転用を進めている 様子が報道されました。この教訓はニューヨーク市に限ったものではなく、需要も全国的に広がっています。ノースカロライナ州シャーロット、フロリダ州ジャクソンビル、ネブラスカ州オマハ、マサチューセッツ州ボストンなど都市圏では、オフィス転用プロジェクトが1年で倍増し、全米のオフィスから住宅への転用待ち件数は71,000戸に達しています（RentCafe調べ）。
オフィスを住宅に転用する際の課題を克服するには、対象物件について、住む人の属性や日照条件など、できる限り詳細に把握することが不可欠です。特に立地分析は、事業化のための重要なデューデリジェンスとなります。
オフィス・住宅転用に最適な立地条件の見極め—GISによる分析
転用コストは、行政の支援策や労働力、建材、居住空間への改修規模など、さまざまな要素によって大きく変動します。
ある 調査 では、オフィスから住宅への転用コストは1平方フィートあたり100～500ドル、または1戸あたり25万～30万ドルとされています。デロイトの 予測 によれば、賃料や取得コスト、政府支援策の変化により、2027年には転用事業が収益化する見込みです。
デベロッパーは地理情報システム（GIS）の空間分析機能を駆使し、対象物件や周辺環境について詳細な情報を収集できます。GIS解析によって、潜在的な入居者や購入者の属性も把握できます。
さらに、地元の購入者を理解するだけでなく、類似物件の売買情報や、インフラ・ゾーニング・税制優遇などの情報もGISで分析できます。他の 地図レイヤー には、学区やスーパーマーケットへの距離など、住宅購入者や賃貸希望者にとって重要な要素も含まれます（オフィスワーカーより住宅利用者に重要な情報）。
こうした多層的な情報分析により、GISマップはオフィス・住宅転用プロジェクトの経済的潜在力を明らかにします。
内部空間設計の最適化—BIMとGISによるデジタルツイン活用
市場指標が良好で立地も適切でも、建物内部が住宅用途に適しているとは限りません。ウォール・ストリート・ジャーナルでは、十分な採光や通風を確保するために、建物の一部を取り壊して残りを活用するなど、デベロッパーが創意工夫を凝らしている事例が紹介されています。
GISによる住宅市場分析は、建築情報モデリング（BIM）技術と組み合わせて、対象物件の3Dモデル（デジタルツイン）を作成することが可能です。これにより、プロジェクト関係者は建物内部の構造や住宅用設備への転用後のイメージ、周辺環境や日照条件までを可視化できます。デジタルツイン内の視線分析機能によって、住民が窓からどんな景色を見られるかも事前に把握できます。
このような技術は、米空軍がアイダホ州ボイジのマウンテンホーム空軍基地で オフィス空間を最適化 した事例や、ワシントン州キング郡が数十万平方フィートの 施設管理 に活用した事例、欧州原子核研究機構（CERN）が地下の大型ハドロン衝突型加速器上の540エーカーのキャンパスで 業務配置を決定 する際にも利用されています。
こうした精度の高い室内ビューは、組織の時間とコスト削減に寄与しています。オフィス・住宅転用を検討する開発事業者にとって、GISによる空間分析とマッピングは、マーケット評価や設計検証をバーチャル環境で行うことを可能にし、投資価値のあるプロジェクトを見極める手助けとなっています。
この記事は WhereNext のグローバル版に掲載されたものです。 原文: Will Your Next Apartment Be a Former Office?